Descripción general de las clases de edificios comerciales de BOMA
Conozca las diferencias entre las clases de edificios comerciales de la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios y cómo la sostenibilidad es clave para subir de nivel su clase de edificios.
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) divide los edificios comerciales de América del Norte en tres clases: A, B o C. Según la BOMA, «estas clases representan una calificación de calidad subjetiva de los edificios que indica la capacidad competitiva de cada edificio para atraer a tipos similares de inquilinos».1
En este artículo, abordaremos brevemente las clases de construcción, explicaremos por qué invertir en mejorar su edificio para convertirlo en una clase superior (o mantenerlo a ese nivel) es una ventaja financiera para usted y explicaremos cómo las mejoras adecuadas en la calidad del aire interior y la sostenibilidad pueden ayudarlo en esta mejora.
Comprensión de los edificios comerciales de clase A, B y C de BOMA
Lo más importante que debe recordar es que la clase de su edificio es relativa a otras instalaciones de su mercado. Un edificio de clase A en el centro de Manhattan no será lo mismo que un edificio de clase A en Winnipeg, Manitoba.2 Esto también significa que la clase de construcción no es una certificación formal; más bien, es una guía para los administradores de edificios, propietarios y agentes inmobiliarios para ayudar a comercializar los espacios correctos para los clientes correctos. En otras palabras, son una «estandarización del debate» y no estándares en sí mismos.3
¿Qué es un edificio comercial de «clase A»?
Los edificios de clase A, como puede imaginar, son los mejores de un mercado determinado. Por lo general, tienen los acabados más elegantes, los sistemas de climatización y ascensores mejor mantenidos y vestíbulos atendidos las 24 horas del día, los 7 días de la semana. A menudo se encuentran en el distrito central de negocios de una ciudad, en las carreteras principales.4 Los edificios de clase A están diseñados para ser edificios de oficinas.5 Es decir, los edificios de clase A no son edificios industriales convertidos en oficinas (esto a veces se denomina clase I).6 Los edificios de clase A también tienden a ser más nuevos, aunque hay muchas excepciones venerables en las ciudades más históricas.7
Se espera que los edificios de clase A cumplan con los estándares externos de sostenibilidad, energía y calidad ambiental y que soliciten activamente certificados a tal efecto (como LEED v4.1 Operations + Maintenance).8
También puede ver los términos «Clase AAA», «Clase AA» y «Clase A+». Estos se refieren a edificios crème de la crème, distinguido incluso por encima de otros de clase A.
¿Qué es un edificio comercial de «clase B»?
Los edificios de clase B tienden a estar en las afueras del centro o los suburbios. Sin embargo, también pueden estar en la misma ubicación que los edificios de clase A.9 Pueden ser antiguos edificios de clase A que hayan sufrido algún deterioro.10 Los edificios de clase B compiten por una amplia variedad de inquilinos. Según BOMA, los alquileres son medios en la zona y «los acabados de los edificios son de entre medio y bueno [...], pero el edificio no compite con los de la clase A por el mismo precio».11
¿Qué es un edificio comercial de «clase C»?
Los edificios de clase C tienden a estar en ubicaciones menos deseables que las dos clases anteriores.12 Según Squarefoot.com, «Hay muy pocos edificios de oficinas de clase C en el mercado porque tienen dificultades para competir con espacios de oficinas de mayor calidad. Estas propiedades a menudo se someten a renovaciones o se convierten en unidades residenciales».13 Los edificios de clase C tienden a carecer de acabados elegantes. Sin personal suficiente o a tiempo completo, es probable que sus sistemas se mantengan a un nivel mínimo para cumplir con la normativa. Sin embargo, nada de esto hace que los edificios de clase C sean malos. Para el cliente adecuado (por ejemplo, una startup de bajo presupuesto), pueden ser exactamente lo que se necesita.14
Recuerda que ninguna de estas cosas es inamovible. Según The Balance, «por oficiales que parezcan, estas clasificaciones son un tanto subjetivas».15 Esto significa que la clase de tu edificio se puede cambiar, ya sea de forma accidental a medida que el edificio se deteriora o intencionalmente a medida que realices mejoras graduales.
El valor oculto de mejorar la clase de edificios
¿Por qué querrías cambiar la clase de tu edificio? Bueno, es una cuestión de economía simple. Al mejorar tu clase de construcción, aumentas tu ROI. Por ejemplo, según Retail-Officespace.com, hay una diferencia de 22 dólares en el alquiler por pie cuadrado entre un Edificio de oficinas de clase A y un edificio de clase B edificio de oficinas en Manhattan.
Sin embargo, es comprensible que un propietario dude acerca de la inversión inicial. Es probable que los edificios de clase A tengan los recursos para mantener su ya envidiable calificación. Sin embargo, los propietarios de edificios de clase B y C pueden tener más dificultades. Según el libro electrónico en coautoría de la BOMA Descubriendo el valor oculto en los edificios de oficinas de clase B/C, «[...] las partes interesadas que operan edificios de clase B/C suelen estar tan obsesionadas con las actividades cotidianas que no tienen tiempo para aprender sobre las mejores prácticas de eficiencia energética, arrendamiento ecológico o nuevas tecnologías para mejorar las operaciones, y necesitan opciones rápidas, económicas o gratuitas entre las que elegir».16
El futuro de sus edificios comerciales depende de la sostenibilidad.
Las mejoras de sostenibilidad son vitales para mejorar su clase de construcción. Como afirma BOMA en el libro electrónico antes mencionado:
Las inversiones de valor agregado en propiedades de oficinas de clase B/C, especialmente aquellas que incluyen mejoras en la eficiencia energética, pueden reposicionar una propiedad de clase B/C en la clase A. Al integrar nuevas tecnologías de eficiencia, como nuevos accesorios, sistemas de climatización y sistemas de automatización de edificios, los propietarios de edificios pueden mejorar la experiencia general de los inquilinos y reducir los costos generales de ocupación de un espacio, lo que podría conducir a mejores niveles de ocupación.17
Como beneficio adicional, la sostenibilidad casi siempre se amortiza sola. BOMA continúa afirmando:
Las propiedades de clase B/C podrían ahorrar aproximadamente un 15% de sus costos de energía con un paquete de medidas de bajo costo o nulo y un 35% o más con inversiones más grandes que aún cosechan un período de amortización de tres años. Esto puede reducir los gastos operativos de una propiedad entre 0,26 y 0,61 dólares por pie cuadrado (es decir, entre 20 000 y 46 000 dólares para un edificio de 75 000 pies cuadrados), aumentar los ingresos operativos netos (NOI) entre un 1,9% y un 4,3% y aumentar el valor de la propiedad entre 4 y 8 dólares por pie cuadrado (es decir, añadir entre 269 000 y 627 000 dólares en valor a ese mismo edificio de 75 000 pies cuadrados).18
Si el costo inicial de estas mejoras sigue siendo insuperable, el mantenimiento de los sistemas que ya tiene puede mejorar la rentabilidad de su edificio. Por ejemplo, BOMA cita un estudio de caso en el que el mantenimiento rutinario de los sistemas de calefacción redujo las quejas de los inquilinos en un 90%.19
Incluso si ya es de clase A, las mejoras en sostenibilidad y energía pueden ayudarlo a mantener su prestigio rentable. La consultora líder en soluciones para edificios, ESD, cita un estudio de caso en el que un edificio pudo mantener su estatus de clase A principalmente al centrar sus renovaciones en mejorar el confort térmico, mejorar la calidad del aire y reducir las facturas de servicios públicos.20
Consideraciones sobre la calidad del aire para cualquier clase de construcción
La calidad del aire y la eficiencia energética fueron factores importantes para el éxito del estudio de caso mencionado anteriormente. Mejorar la calidad del aire interior puede mejorar su clase de construcción y ahorrarle dinero.
Una de las principales razones de esto es el absentismo. Como se informó en un estudio de Massachusetts, al calcular el «costo de la licencia por enfermedad debido a la mala ventilación de los edificios y a la mala calidad ambiental interior; descubrieron que la negligencia en estas áreas cuesta a los empleadores 840 dólares por empleado al año o 40 000 millones de dólares a escala nacional (ajustados por inflación)». En otras palabras, si sus empleados respiran mejor, puede ahorrarle mucho dinero en gastos de absentismo.
Esa no es la única forma en que mejorar la calidad del aire es más asequible de lo que cabría esperar. El gobierno federal ha aprobado 350 mil millones de dólares en fondos de uso o pérdida para mejorar la calidad del aire interior. Solicitud de estos fondos a través de su gobierno estatal o local, puede ayudar a su empresa a cubrir los costos iniciales asociados con las mejoras en la calidad del aire.
Subiendo de nivel tu clase de construcción
Ahora sabe que mejorar la calidad del aire interior y la sostenibilidad de su edificio puede ahorrarle dinero al reducir los costos de energía, mejorar la moral de los inquilinos, mejorar la clase de su edificio y/o permitirle cobrar un alquiler más rentable. Sin embargo, es fundamental saber que la mejora de la calidad del aire a veces tiene una relación inversa con la eficiencia energética.
Aquí es donde entra Sanalife. Las soluciones de calidad del aire interior de Sanalife impulsadas por la tecnología ActivePure pueden ayudar a su edificio a preservar la eficiencia energética y, al mismo tiempo, mejorar la calidad del aire interior. En lugar de tratar de diluir los patógenos, los dispositivos con tecnología ActivePure neutralizan las bacterias, los virus y las esporas de moho de la habitación. Los dispositivos ActivePure no requieren la instalación de filtros con alto contenido de MERV en el sistema de ventilación. La mayoría de las unidades de inducción se pueden instalar de manera rápida y eficiente por parte de su personal de mantenimiento interno, lo que permite que su sistema funcione con normalidad.
Mientras tanto, nuestro purificadores de aire ActivePure portátiles no requieren modificaciones de HVAC y pueden empezar a funcionar de inmediato. Al reducir los patógenos sin necesidad de realizar amplias mejoras en la ventilación, la tecnología ActivePure brinda a las empresas la flexibilidad de ventilar de la manera más eficiente. Además de evitar mejoras de ventilación inoportunas, nuestros dispositivos son por sí mismos eficientes desde el punto de vista energético. La mayoría consume casi la misma cantidad de electricidad que una bombilla.
Las soluciones de calidad del aire ActivePure de Sanalife son una forma asequible de mejorar la eficiencia energética y la calidad del aire en su edificio como parte de su plan integral para mejorar la calificación de los edificios. Nuestros expertos en calidad del aire pueden incluso ayudarlo a desarrollar ese plan integral.
Si solo está intentando mantener su clase de construcción, también podemos ayudarlo. Como aconseja BOMA: «Cuando el equipo llegue al final de su vida útil, reemplácelo por un modelo más eficiente en lugar de reemplazarlo igual a igual».21 Podemos ser ese modelo más eficiente. Póngase en contacto con nuestros expertos en calidad del aire hoy mismo para obtener más información.
