Aperçu des catégories de bâtiments commerciaux de BOMA
Découvrez les différences entre les classes de bâtiments commerciaux de la Building Owner and Managers Association et comment la durabilité est essentielle pour améliorer votre classe de bâtiments.
La Building Owners and Managers Association (BOMA) divise les bâtiments commerciaux nord-américains en trois catégories : A, B ou C. Selon la BOMA, « ces catégories représentent une évaluation subjective de la qualité des bâtiments qui indique la capacité concurrentielle de chaque bâtiment à attirer des types de locataires similaires ».1
Dans cet article, nous aborderons brièvement les catégories de bâtiments, expliquerons pourquoi investir dans la mise à niveau de votre bâtiment vers une classe supérieure (ou le maintenir à ce niveau) présente un avantage financier, et expliquerons comment les bonnes améliorations en matière de qualité de l'air intérieur et de durabilité peuvent vous aider dans cette mise à niveau.
Comprendre les bâtiments commerciaux de classe A B C de BOMA
La chose la plus importante à retenir est que la classe de votre bâtiment est relative à celle des autres installations de votre marché. Un bâtiment de classe A dans le centre-ville de Manhattan ne sera pas le même qu'un bâtiment de classe A à Winnipeg, au Manitoba.2 Cela signifie également que la classe de bâtiment n'est pas une certification officielle ; il s'agit plutôt d'une directive destinée aux gestionnaires d'immeubles, aux propriétaires et aux agents immobiliers afin de les aider à commercialiser les bons espaces auprès des bons clients. En d'autres termes, il s'agit d'une « standardisation de la discussion » plutôt que de normes elles-mêmes.3
Qu'est-ce qu'un bâtiment commercial de « classe A » ?
Comme vous pouvez le deviner, les bâtiments de classe A sont les meilleurs sur un marché donné. Ils ont généralement les finitions les plus sophistiquées, les systèmes de CVC et d'ascenseur les mieux entretenus et des halls d'entrée ouverts 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Ils sont souvent situés dans le quartier central des affaires d'une ville, sur les principaux axes routiers.4 Les bâtiments de classe A sont conçus pour être des immeubles de bureaux.5 En d'autres termes, les bâtiments de classe A ne sont pas des bâtiments industriels transformés en bureaux (on parle parfois de classe I).6 Les bâtiments de classe A ont également tendance à être plus récents, bien qu'il existe de nombreuses exceptions vénérables à cette règle dans les villes plus historiques.7
On peut s'attendre à ce que les bâtiments de classe A soient conformes aux normes externes de durabilité, d'énergie et de qualité environnementale et recherchent activement des certificats à cet effet (tels que LEED v4.1 Operations + Maintenance).8
Vous pouvez également voir les termes « Classe AAA », « Classe AA » et « Classe A+ ». Ceux-ci font référence à bâtiments crème de la crème, se distingue même au-dessus des autres classes A.
Qu'est-ce qu'un bâtiment commercial de « classe B » ?
Les bâtiments de classe B ont tendance à être situés à la périphérie du centre-ville ou dans les banlieues. Néanmoins, ils peuvent également se trouver au même endroit que des bâtiments de classe A.9 Il peut s'agir d'anciens bâtiments de classe A qui ont subi une certaine détérioration.10 Les immeubles de catégorie B sont en concurrence pour attirer une grande variété de locataires. Selon la BOMA, les loyers sont moyens pour la région et « les finitions des bâtiments sont passables à bonnes [...], mais le bâtiment ne fait pas concurrence à la classe A au même prix ».11
Qu'est-ce qu'un bâtiment commercial de « classe C » ?
Les bâtiments de classe C ont tendance à se trouver dans des emplacements moins attrayants que ceux des deux catégories précédentes.12 Selon Squarefoot.com, « il existe très peu d'immeubles de bureaux de classe C sur le marché car ils ont du mal à concurrencer des espaces de bureaux de meilleure qualité. Ces propriétés font souvent l'objet de rénovations ou sont converties en unités résidentielles. »13 Les bâtiments de classe C ont tendance à être dépourvus de finitions sophistiquées. Sans personnel suffisant ou à plein temps, leurs systèmes sont probablement maintenus au strict minimum pour respecter le code. Cependant, rien de tout cela ne rend les bâtiments de classe C mauvais. Pour le bon client (une start-up à petit budget aussi), ils peuvent être exactement ce dont il a besoin.14
N'oubliez pas qu'aucun de ces éléments n'est gravé dans le marbre. Selon The Balance, « aussi officielles qu'elles puissent paraître, ces classifications sont quelque peu subjectives ».15 Cela signifie que la classe de votre bâtiment peut être modifiée, soit accidentellement lorsque le bâtiment se détériore, soit intentionnellement lorsque vous effectuez des améliorations progressives.
La valeur cachée de l'amélioration de votre classe de bâtiments
Pourquoi devriez-vous changer la classe de votre bâtiment ? Eh bien, c'est une simple question d'économie. En améliorant la classe de votre bâtiment, vous améliorez votre retour sur investissement. Par exemple, selon Retail-OfficeSpace.com, il y a une différence de loyer de 22$ par pied carré entre un Immeuble de bureaux de classe A et un immeuble de classe B immeuble de bureaux à Manhattan.
Néanmoins, il est compréhensible qu'un propriétaire soit hésitant quant à l'investissement initial. Les bâtiments de classe A disposent probablement des ressources nécessaires pour maintenir leur classement déjà enviable. Les propriétaires de bâtiments de classe B et C peuvent toutefois être plus pressés. Selon le livre électronique co-écrit par le BOMA Débloquer la valeur cachée des immeubles de bureaux de classe B/C, « [...] les parties prenantes qui exploitent des bâtiments de classe B/C sont souvent tellement absorbées par les activités quotidiennes qu'elles n'ont pas le temps de se renseigner sur les meilleures pratiques en matière d'efficacité énergétique, de location écologique ou de nouvelles technologies visant à améliorer les opérations, et elles ont besoin d'options rapides, peu coûteuses ou gratuites parmi lesquelles choisir. »16
L'avenir de vos bâtiments commerciaux dépend de la durabilité.
Les améliorations en matière de durabilité sont essentielles pour améliorer votre classe de bâtiment. Comme l'indique BOMA dans le livre électronique susmentionné :
Les investissements à valeur ajoutée dans les immeubles de bureaux de classe B/C, en particulier ceux qui incluent des améliorations en matière d'efficacité énergétique, peuvent repositionner un immeuble de classe B/C dans la classe A. En intégrant de nouvelles technologies efficaces telles que de nouveaux équipements, des systèmes CVC et des systèmes d'automatisation des bâtiments, les propriétaires peuvent améliorer l'expérience globale des locataires et réduire les coûts globaux d'occupation d'un espace, ce qui peut entraîner une amélioration des niveaux d'occupation.17
En prime, la durabilité est presque toujours rentable. BOMA poursuit en déclarant :
Les propriétés de classe B/C pourraient économiser environ 15 % de leurs coûts énergétiques grâce à un ensemble de mesures peu coûteuses ou gratuites et 35 % ou plus grâce à des investissements plus importants qui permettent tout de même d'obtenir un retour sur investissement de trois ans. Cela peut réduire les dépenses d'exploitation d'une propriété de 0,26$ à 0,61$ le pied carré (soit 20 000$ à 46 000$ pour un bâtiment de 75 000 pieds carrés), augmenter le bénéfice d'exploitation net (NOI) de 1,9 % à 4,3 % et augmenter la valeur de la propriété d'environ 4 à 8$ le pied carré (c'est-à-dire ajouter 269 000$ à 627 000$ en valeur à ce même bâtiment de 75 000 pieds carrés).18
Si le coût initial de ces améliorations reste insurmontable, la maintenance des systèmes dont vous disposez déjà peut améliorer la rentabilité de votre bâtiment. Par exemple, BOMA cite une étude de cas où l'entretien courant des systèmes de chauffage a permis de réduire de 90 % le nombre de plaintes des locataires.19
Même si vous êtes déjà dans la classe A, les améliorations en matière de durabilité et d'énergie peuvent vous aider à maintenir votre prestige rentable. ESD, un consultant de premier plan en solutions pour les bâtiments, cite une étude de cas dans laquelle un bâtiment a pu conserver son statut de classe A principalement en concentrant ses rénovations sur l'amélioration du confort thermique, l'amélioration de la qualité de l'air et la réduction des factures de services publics.20
Considérations relatives à la qualité de l'air pour toutes les catégories de bâtiments
La qualité de l'air et l'efficacité énergétique ont joué un rôle important dans le succès de l'étude de cas mentionnée ci-dessus. L'amélioration de la qualité de l'air intérieur peut améliorer la classe de votre bâtiment et vous faire économiser de l'argent.
L'absentéisme en est l'une des principales raisons. Comme indiqué dans une étude du Massachusetts, en calculant « le coût des congés de maladie dus à une mauvaise ventilation des bâtiments et à la qualité de l'environnement intérieur ; ils ont découvert que la négligence dans ces domaines coûtait 840 dollars par employé et par an aux employeurs, soit 40 milliards de dollars à l'échelle nationale (corrigés de l'inflation) ». En d'autres termes, si vos employés respirent un air de meilleure qualité, cela peut vous faire économiser beaucoup d'argent sur les frais d'absentéisme.
Ce n'est pas la seule façon d'améliorer la qualité de l'air de manière plus abordable que vous ne le pensez. Le gouvernement fédéral a approuvé 350 milliards de dollars de fonds à utiliser ou à perdre pour améliorer la qualité de l'air intérieur. Faire une demande pour ces fonds par l'intermédiaire de votre État ou du gouvernement local, vous pouvez aider votre entreprise à couvrir les coûts initiaux associés à l'amélioration de la qualité de l'air.
Améliorez votre classe de bâtiment
Vous savez maintenant que l'amélioration de la qualité de l'air intérieur et de la durabilité de votre bâtiment peut vous faire économiser de l'argent en réduisant les coûts énergétiques, en améliorant le moral des locataires, en améliorant la classe de votre bâtiment et/ou en vous permettant de facturer un loyer plus rentable. Cependant, il est essentiel de savoir que l'amélioration de la qualité de l'air a parfois une relation inverse avec l'efficacité énergétique.
C'est là qu'intervient Sanalife. Les solutions de qualité de l'air intérieur de Sanalife alimentées par la technologie ActivePure peuvent aider votre bâtiment en préservant l'efficacité énergétique tout en améliorant la qualité de l'air intérieur. Plutôt que d'essayer de diluer les agents pathogènes, les appareils dotés de la technologie ActivePure neutralisent les bactéries, les virus et les spores de moisissures présents dans la pièce. Les appareils ActivePure ne nécessitent pas l'installation de filtres à MERV élevé dans votre système de ventilation. La plupart des unités d'induction peuvent être installées rapidement et efficacement par votre personnel de maintenance interne, permettant à votre système de fonctionner normalement.
Pendant ce temps, notre purificateurs d'air portables ActivePure ne nécessitent aucune modification du système CVC et peuvent commencer à fonctionner immédiatement. En réduisant les agents pathogènes sans nécessiter d'importantes améliorations de la ventilation, la technologie ActivePure donne aux entreprises la flexibilité nécessaire pour ventiler de la manière la plus efficace. En plus d'éviter des mises à niveau de ventilation inopportunes, nos appareils sont eux-mêmes économes en énergie. La plupart consomment à peu près autant d'électricité qu'une ampoule.
Les solutions de qualité de l'air ActivePure de Sanalife constituent un moyen abordable d'améliorer l'efficacité énergétique et la qualité de l'air de votre bâtiment dans le cadre de votre plan global visant à améliorer la qualification du bâtiment. Nos experts en qualité de l'air peuvent même vous aider à élaborer ce plan complet.
Si vous essayez simplement de maintenir votre classe de bâtiment, nous pouvons également vous aider. Comme le conseille BOMA, « Lorsque l'équipement est en fin de vie, remplacez-le par un modèle plus efficace plutôt que par un modèle similaire ».21 Nous pouvons être ce modèle plus efficace. Contactez nos experts en qualité de l'air dès aujourd'hui pour en savoir plus.
